Este caso parte de los avatares por los que pasa una persona corriente para conseguir casa en una gran ciudad, y ello partiendo del manejo de determinada información para Saber dónde y cómo contar con acceso a una vivienda a un precio razonable y, con ello, Pedir lo necesario para obtenerla (por ejemplo, un préstamo).
Pero. Primero… ¿Qué es lo razonable?
Aquí consideramos razonable un precio de consenso, o sea, un máximo mensual del 30% de los ingresos mensuales familiares.
El derecho a una vivienda digna en la Constitución
Pero comencemos ubicando el derecho a la vivienda en nuestra Constitución (CE). Así en su artículo 47 se dice:
“Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La Comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.”
Así pues, el derecho al disfrute de una vivienda digna aparece reconocido en la CE, pero, no como derecho fundamental, sino como principio rector de la política social y económica, como entre otros lo son: el mantenimiento de un régimen público de Seguridad Social (art. 41), el derecho a la protección de la salud (art. 43), el acceso a la cultura (art. 44), el disfrute y conservación del medio ambiente (art. 45), la conservación del patrimonio histórico y cultural (art. 46).
Todo ello implica dos consecuencias directas:
1º) Que todos los españoles tenemos derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, y
2º) Que los poderes públicos (gobiernos y administraciones) han de promover las condiciones necesarias y dictar las normas pertinentes que hagan efectivo este derecho.
Un derecho no fundamental, pero conectado con otros
Así pues, el derecho a disfrutar de una vivienda digna NO se encuentra entre los derechos fundamentales de la persona en España, si bien, podría este derecho encontrarse subsumido dentro de otros derechos sí fundamentales de nuestro ordenamiento constitucional como son, por ejemplo:
el derecho a la integridad física y moral (art. 15),
el derecho a la libertad y a la seguridad (art. 17),
el derecho a la intimidad personal y familiar (art. 18),
y el derecho a la libre elección de residencia (art. 19).
Por otro lado, el derecho superior (tampoco fundamental) que tiene una clara vinculación con el derecho a disfrutar de una vivienda digna es el derecho a la propiedad privada (art. 33), sobre todo teniendo en cuenta la limitación que este encuentra en la función social recogida en el párrafo segundo del citado precepto.
Finalmente, el derecho a disfrutar de una vivienda digna también se adhiere a otros principios rectores de la política social y económica, tales como la protección social, económica y jurídica de la familia (art. 39) y el progreso social y económico (art. 40).
Cómo se puede garantizar el derecho a una vivienda digna
Bien… pero… ¿Y cómo entonces se puede garantizar ese “derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada” propugnado por el artículo 47 CE?
Pues bien, se vería garantizado a través de dos mecanismos diferentes:
a través de la Jurisdicción ordinaria de acuerdo con lo que dispongan las leyes que los desarrollen, o
a través de su conexión con otros derechos fundamentales o superiores reconocidos en la Constitución (ya vistos antes).
Añadir, además, un aspecto negativo, y es que la Ley de la Vivienda podría estar invadiendo competencias de las CCAA en materia de Ordenación del territorio, urbanismo y vivienda. Así lo han puesto de manifiesto varias de ellas, dejando claro que no van a aplicar la nueva legislación. De hecho, algunas regiones han recurrido al Constitucional al considerar que la ley invade competencias y que se extralimita en tres cuestiones:
el derecho a la vivienda,
la normativa en materia de protección pública, o
la definición de las zonas de mercado residencial tensionado…
¡Ya veremos en qué queda todo!
Datos oficiales sobre precios de vivienda y alquiler
Pasamos a otra cosa. Con datos.
Ahora nos vamos a apoyar en datos, principalmente de la web del INE, y más concretamente, desde su página de operaciones estadísticas del INE llegamos al apartado:
industria, energía y construcción > Construcción y vivienda, en donde contamos con dos subsecciones de datos:
Índice de precios vivienda (en adelante IPV)
Índice de precios de la vivienda en alquiler (en adelante IPVA)
Pues bien, para empezar:
El IPV es un índice confeccionado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) con el propósito de reflejar la evolución de precios de compraventa de las viviendas libres adquiridas por personas físicas en España –residentes o no–, tanto se trate de vivienda nueva como de segunda mano, ajustando los cambios en la composición y calidad de las viviendas adquiridas en distintos periodos de tiempo mediante un método que combina estratificación con un modelo de regresión…
El IPV incorpora tasas de variación tanto trimestral, como anual y acumulada en el año natural. El desglose es por Comunidad Autónoma.
El IPV está basado en la información sobre escrituraciones procedentes del Consejo General del Notariado.
En cuanto al Índice de Precios de la Vivienda en Alquiler (IPVA), tiene como objetivo la medición de la evolución anual de los precios de la vivienda alquilada como residencia habitual.
Aquí mencionar que el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) trabaja con el Índice de Precios de Referencia que opera en toda España. Un instrumento para controlar el incremento de los precios del alquiler.
Una aplicación que permite conocer el rango de valores de alquiler de una vivienda para la fijación de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento de la misma.
Para más información, puedes consultar la noticia del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Cómo funciona el Índice de Precios de Referencia
Por concretar:
Esta aplicación se basa en una detallada metodología que establece un rango de valores de referencia del precio del alquiler de viviendas, fijando una horquilla conformada por un valor inferior y uno superior, en la que se entiende que debe situarse el precio real.
Rango inferior 
Precio real 
Rango superior
Rango inferior – Precio real – Rango superior
¿Y cómo se han obtenido los rangos del Índice?
Estos valores se obtienen sobre la base de la información facilitada por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, relativa al contenido de las declaraciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, de inmuebles de uso residencial en arrendamiento, y mediante unos elementos de corrección y ponderación desarrollados por un Grupo Técnico coordinado por la Dirección General de Vivienda y Suelo.
Continuamos.
Para que una persona obtenga el rango de valores de referencia del alquiler de una vivienda a través de la aplicación, en primer lugar, deberá introducir una serie de características, y así se le ofrecerá automáticamente un rango de valores de referencia del alquiler de la vivienda, expresados en euros mensuales.
También se le mostrará el dato de si la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado, y que son aquellas declaradas así por las Administraciones autonómicas competentes, de acuerdo con el procedimiento establecido en la Ley estatal de Vivienda, que culmina con la publicación trimestral por parte de MIVAU de una resolución en la que se recoge:
la relación de zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas de acuerdo con el procedimiento,
el periodo de vigencia,
determinadas particularidades que puedan establecerse en la declaración de cada zona y que afectan a la regulación de los contratos.
En las zonas tensionadas es obligatorio aplicar el Índice para aquellos contratos de alquiler cuyos arrendadores sean grandes tenedores y para aquellos otros que se incorporen por primera vez en el área.
De esta manera, el valor superior del rango marcará el límite de la renta en los nuevos contratos de alquiler de vivienda.
A las viviendas que no se encuentran en zonas de mercado residencial tensionado, el rango de valores de referencia obtenido mediante esta aplicación tendrá únicamente carácter informativo, por lo que la renta en los nuevos contratos será la libremente estipulada por las partes –pero al menos se cuenta con una referencia que todos los ciudadanos podrán entrar a visualizar en el sistema para una casa concreta y así ver cuál sería el rango de referencia de sus alquileres.
En fin, esta nueva aplicación tiene el objetivo de ofrecer más transparencia y conocimiento del mercado del alquiler de vivienda y servir de base para favorecer el incremento de la oferta de vivienda a precios asequibles, aportando asimismo seguridad jurídica para facilitar la aplicación de las políticas públicas que faciliten el acceso a la vivienda en alquiler a precios asequibles.
La aplicación está accesible de manera libre y gratuita a través del portal del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, en el siguiente enlace oficial al índice de referencia, donde se cuenta con valores de referencia del alquiler de la vivienda, expresados en euros mensuales, al introducir la dirección o referencia catastral de la vivienda y así localizar la sección censal en la que se encuentra.
Ahí se le indicará si su vivienda se encuentra o no en una zona de mercado residencial tensionado.
Cómo se actualizarán los alquileres con la nueva ley
Y si ya tengo vivienda…
La subida del alquiler, ¿cómo será?
Un nuevo índice de referencia aplicará a todos los contratos de arrendamiento que hayan sido firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023, y este será el mínimo valor entre:
la tasa de variación anual del índice de precios de consumo (IPC),
la tasa de variación anual del IPC subyacente, y
la tasa de variación anual media ajustada, elaborada según lo previsto.
Además, incorpora mecanismos de corrección para la moderación en caso de incrementos superiores al 2 %.
El INE publicará mensualmente el índice de referencia que se utilizará como límite para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, utilizando los últimos datos mensuales disponibles.
Para más información, puedes consultar este artículo de El Mundo sobre la Ley de Vivienda.
Tendencias recientes del precio de la vivienda en España
Ya centrándonos en datos…
Vamos a la nota de prensa del INE sobre el IPV del tercer trimestre de 2024…
Pues bien, en el tercer trimestre de 2024, la tasa de variación anual del IPV se situó en el 8,1%, la segunda tasa anual más alta desde la “crisis del ladrillo”. Además, los precios de la vivienda nueva y usada subieron un 2,8% respecto al trimestre anterior.
Concretando:
La variación anual de la vivienda nueva fue del 9,8%, bajó 1,4 puntos respecto al trimestre anterior.
La de segunda mano fue del 7,9%, con un aumento de 0,6 puntos respecto a la registrada el trimestre anterior.
Como se puede observar, el precio de la vivienda en general lleva subiendo una década, desde el segundo trimestre de 2014. Por CCAA, todas presentaron tasas anuales positivas, y las mayores subidas de precios se produjeron en Comunidad Foral de Navarra, Andalucía y Aragón, por encima del 10%. Las menores, en Illes Balears (5,8%), Cataluña (6,8%), Principado de Asturias y Castilla-La Mancha, entre el 5% y el 7%.
Para más información, consultar:
- Variación anual del IPV en el tercer trimestre de 2024, y
- IPV por CCAA en el tercer trimestre de 2024.
Evolución reciente del precio del alquiler
En cuanto a información de alquiler, según datos del INE, los precios de la vivienda alquilada subieron un 2,7% en 2022 –última fecha disponible–.
- Los nuevos contratos incrementaron sus precios un 5,3%,
- mientras que los contratos existentes lo hicieron en un 2,1%.
Con datos obtenidos de Idealista para el alquiler de vivienda, decir que la variación trimestral del precio del alquiler de la vivienda se ha mantenido desde principios de 2023 muy fluctuante en ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla, Valencia.
Además, se observa que esta variación ha conllevado una escalada constante en el precio del m².
Puedes ampliar esta información en el informe de precios de alquiler de Idealista.
Valoraciones sobre el mercado de la vivienda
Según el artículo de El Economista sobre el encarecimiento de la vivienda, todos los datos reflejan la velocidad a la que se está encareciendo el precio de la vivienda.
Un ritmo de crecimiento muy significativo, propio de transformaciones económicas y propiciado por una combinación de demanda fuerte y sostenida, nuevas condiciones hipotecarias favorables y una oferta insuficiente de viviendas en nuestro país, apunta la directora de Estudios de Fotocasa.
Según Fotocasa Research, la desescalada de tipos de interés que inició el BCE se refleja en el mercado hipotecario con mejores condiciones auspiciadas por el descenso del euríbor, que propician el aumento de la demanda.
Sin embargo, esta tensa aún más la falta de stock y la presión ante la falta de oferta se traduce en una subida de los precios para la que no se atisba un final…
En datos: el 15% de la población española está buscando una vivienda en propiedad.
Esto, unido a indicadores del mercado laboral y de niveles de renta familiar solventes, sugiere que la demanda se mantendrá sólida a lo largo del año 2025, con foco inversor y también con peso extranjero.
Desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España consideran “lógico” que el precio de la vivienda siga al alza en un escenario en que la oferta residencial no ha crecido en la misma proporción que la población, especialmente en las principales áreas metropolitanas de España, donde vive más del 36% de la población del país.
Reflexión final y actualización sobre los alquileres en 2025
Expuesto todo lo anterior… Y si estás buscando casa…
Ahora te invitamos a dar “un paseo” por los datos publicados en el INE para SABER y así te hagas una idea de lo que expresan, por ejemplo:
Que la vivienda se constituye como una palanca de inversión patrimonial privada a la par que cubre en primer término el derecho de la persona a contar con una vivienda digna…
Esto supone ahondar en el conflicto de intereses propiedad vs libertad, la primera apreciable en un cotidiano bien dinerario como es la vivienda, la segunda apreciable en la elección humana de vida, en este caso concreto, en la elección de dónde se quiere y se puede hacer vida (familiar).
Sólo al plantearlo de esta manera tan “cruda y actual” acertaremos en el SABER, también en el consecuente PEDIR y finalmente y, no menos importante, acertaremos en el CONVIVIR…
De hecho, la persona que motivó este artículo, ahora ya cuenta con argumentos suficientes para vincularse con determinados precios en determinadas zonas, y lo que no es menos importante, tiene localizados los medios necesarios para hacer frente a una posible hipoteca o préstamo para atender ese precio en el tiempo por venir.
++++ Actualizado en enero de 2025, La subida de alquileres ++++
El nuevo índice de referencia para el control de los alquileres limita al 2,2% la subida de las rentas que se revisen en enero 2025 y se aplicará a los contratos firmados desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, en mayo de 2023.
Los contratos anteriores seguirán actualizando su renta anual con el dato del Índice de precios al consumidor (IPC) o IGC, que nunca podrá ser superior al 2%.
Para obtener este primer dato de enero, el INE ha tomado como referencia las cifras del pasado mes de noviembre y el 2,2% resultante es dos décimas menos que la inflación de ese mes.
Además, el índice contará con revisiones mensuales que determinarán el tope de revalorización de las rentas anuales que se actualicen cada mes (en febrero se aplicaría el dato correspondiente a la revisión de los datos de diciembre).
